Turismo inmobiliario sano

Diario Libre, Lunes 14 Septiembre 2009

Turismo inmobiliario sano

De Juan Llado

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Las marinas son parte de las nuevas ofertas del sector turístico nacional.
SANTO DOMINGO. Aunque esté en pleno auge, algunos han criticado al componente inmobiliario de la industria turística por sus alegados daños ambientales. Pero al ser éste un pujante renglón de inversión extranjera, estos supuestos "daños" tendrán que enjuiciarse serenamente. El país no puede prescindir de las divisas, los empleos y las visitas repetidas que conlleva.

La expansión del turismo, ya la mayor industria mundial con el más rápido crecimiento que cualquier otro sector, está detrás del fenómeno inmobiliario. Sin embargo, es la creciente sofisticación de los viajeros, especialmente los vacacionistas, lo que genera la demanda por productos y servicios de ese tipo. También las empresas meramente inmobiliarias ahora invierten en turismo para crecer y seguir a su clientela.

Estas tendencias de mercado han hecho surgir los complejos turísticos integrales. En ellos los hoteles se acompañan de los productos inmobiliarios (villas, residencias, apartamentos, cabañas, centros comerciales, culturales, de convenciones, de salud, etc.) y de facilidades y servicios de entretenimiento (golf, marinas, etc.). Los proyectos resultantes se dirigen a los segmentos más altos de la demanda, pero también a jubilados y gente que gusta de segundas casas.

Para captar nuevos segmentos también se ha fragmentado la propiedad de los productos inmobiliarios. El resultado ha sido el "tiempo compartido", una modalidad que permite el usufructo por solo un periodo de tiempo al año y, al requerir una menor inversión, multiplica los potenciales adquirientes. Abarca desde los clubes residenciales que apelan a los más ricos hasta los condohoteles y los apartahoteles y es el subsegmentos de mayor crecimiento.

México y España han sabido aprovechar bien esta derivación inmobiliaria. Un millón de estadounidenses poseen segundas casas en México, mientras otro millón de extranjeros las tienen en el sur de España. Pero también Centroamérica --especialmente Costa Rica y Panamá- y Brasil se han lanzado al ruedo.

Después de iniciar con Casa de Campo en el 1974, la República Dominicana se ha convertido en el mayor mercado inmobiliario del Caribe. Un estudio de la CEPAL (2009) reporta que en la RD, las ventas de los principales proyectos turísticos inmobiliarios en el 2007 superaron los US$1,500 millones. Entre 2004 y 2008, el ingreso total fue de cerca de US$2,000 millones.

A fines de 2008 había unas 4,000 residencias y apartamentos de descanso construidos y unas 2,000 unidades en construcción, concentradas en Samaná, Punta Cana- Bávaro, La Romana, Puerto Plata, Jarabacoa y Constanza. A la fecha Cap Cana es el más grande proyecto, con una primera fase de desarrollo de 30 millones de metros cuadrados (de los 130 con que cuenta) y más de 60 lotes con proyectos en ejecución.

Aunque algunos de estos proyectos son ejecutados por grupos locales con financiamiento externo, el grueso es de inversionistas foráneos (cadenas hoteleras, entidades financieras, empresas inmobiliarias y constructoras). Los españoles son mayoría, pero también los hay de Canadá, EE.UU. y de otros países. La oferta se orienta a los mercados externos, sobretodo a los EE.UU. y Europa, aunque también el mercado local gusta de la seguridad de la inversión y actúa en consecuencia.

Pero si estamos bien posicionados en ese mercado, también estamos amenazados por una enorme competencia. Brasil, según la CEPAL, tiene más de 50,000 residencias actualmente planeadas o en construcción solo en el Nordeste, y México abrió recientemente nuevos centros integrales (Nayarit, Teacapan, Costa Maya) y hace fuertes inversiones en infraestructuras en otros polos. Centroamérica -con Costa Rica a la cabeza proyectando 20 marinas- y Panamá están también compitiendo agresivamente.

Con este nivel de competencia internacional nuestra industria de turismo inmobiliario tendrá que ser de clase mundial. Eso implica que debe combatir con hechos el calificativo de "altamente insostenible" que le fue lanzado recientemente. Debe mejorar su imagen con acciones que remedien cualquier alteración ecológica que haya causado.

Los impactos ecológicos negativos del turismo en nuestro país son innegables. Pero los daños que ha causado no son de mayor envergadura que los causados por otras industrias y la propia población. La fragmentación del manglar de Bávaro, por ejemplo, es algo que se puede remediar. Como se pueden remediar o evitar casi todas las demás agresiones del turismo al medio ambiente.

Hay que admitir que los impactos negativos de la actividad turística son solo de algunos proyectos. También que estos han sido posibles sólo por la inoperancia de nuestro marco institucional. Las limitadas capacidades públicas en cuanto a planificación y control de los desarrollos turísticos y la ausencia de un andamiaje de regulación adecuado son más culpables. La responsabilidad principal recae en el sector público y es a él a quien le toca actuar con urgencia para remediar la situación. Naturalmente, para mitigar el impacto ambiental se requiere de recursos importantes si se quiere hacer con idoneidad. Sabemos que la Secretaría de Turismo tiene un presupuesto precario y que las actuales limitaciones fiscales impiden una intervención en gran escala.

Pero si la Unión Europea anuncia que impondrá "ecotasas" a los boletos de avión, debemos aceptar la necesidad de buscar soluciones similares.

Turismo y Medio Ambiente deben preparar un plan conjunto de remediación a escala nacional, mientras Asonahores y ADETI apoyen la creación de "ecopeajes" en las zonas turísticas para financiarlo. El turismo inmobiliario es deseable porque disminuye la dependencia del "todo incluido" y tiene mayor impacto local.